Renovierungsklauseln und Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei wegweisenden  Urteilen vom 18.03.2015 eine ganz erhebliche Änderung seiner Rechtsprechung zum Thema Renovierungsklauseln und zu den sog. Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen vorgenommen.

1.    Wohnungsrenovierung

Früher galt: Der Vermieter konnte per mietvertraglicher Vereinbarung die Renovierungspflicht für die Wohnung auf den Mieter umlegen, unabhängig davon, ob die Wohnung an den Mieter renoviert übergeben wurde.
Dieses gilt seit den o.g. Urteilen nicht mehr. Nunmehr kann die Renovierungspflicht nur dann dem Mieter, im Rahmen einer entsprechenden Klausel, auferlegt werden, wenn die Wohnung bei Übergabe an diesen renoviert war. Zur Begründung hierzu führte der BGH aus, dass eine derartige Klausel den Mieter dazu verpflichten würde, sämtliche Gebrauchsspuren, die durch den Vormieter entstanden sein können, zu beseitigen. Dies könnte zur Folge haben, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder sie sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie übernommen hat. Dies sei nach Ansicht des BGH unbillig.

2.    Quotenabgeltungsklausel

Früher galt, dass durch Formklausel vereinbart werden konnte, dass nach Ablauf typischer Zeiträume (z.B. 3 Jahre für Küche und Bad, 5 Jahre für weitere Räume) der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Waren diese Zeiträume noch nicht abgelaufen, zog der Mieter aber vorher aus, konnte er anteilig an den Kosten der Renovierung beteiligt werden. Häufig war in den Mietverträgen eine entsprechende prozentuale Staffelung vorgesehen.
Hier sieht der BGH nun eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, die danach nicht verlässlich ermitteln könnten, welche Kosten auf sie zukommen könnten, wenn sie frühzeitig aus der Wohnung ausziehen würden.
Auch diese Regelung ist also in Mietverträgen unwirksam. Der Mieter kommt in diesen Fällen davon, ohne sich an einer Renovierung beteiligen zu müssen.
Für beide Entscheidungen gilt, dass sich diese auf alte wie auf neue Mietverträge beziehen. Einen „Bestandsschutz“ für alte Mietverträge gibt es in diesem Zusammenhang nicht. Die Regelungen sind unwirksam.