Kategorie: Mietrecht

Mit Urteil vom 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14, hat der BGH entschieden, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen einer anderslautenden Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen Mangel darstellen, der einen Mieter zur Mietminderung berechtigen würde.
Dies gilt dann, wenn auch der Vermieter diese Beeinträchtigungen seines Grundstücks hinnehmen muss und sich dagegen nicht wehren kann, weil sie ortsüblich oder unwesentlich sind. Im konkreten Fall ging es um einen nachträglich errichteten Bolzplatz, wegen dessen der Mieter die Miete mindern wollte. Dieses lehnte der BGH jedoch mit dieser Entscheidung, in Fortführung seiner bisherigen Rechtssprechung, ab.

Der BGH führte hierzu weiter aus, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht schon dann vorliegt, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter eine bestimmte Vorstellung vom Mietobjekt hat. Dieses reicht nicht aus. Der Vermieter muss schon in irgendeiner Form hierzu zustimmend reagiert haben, damit eine solche Vereinbarung, beispielsweise, dass das Objekt in einer sehr ruhigen Lage befindlich ist, angenommen werden kann.

Hinzu kommt ferner, dass Kinderlärm durch § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert ist, d.h., Kinderlärm ist eher zu akzeptieren, als andere Geräuschbeeinträchtigungen. Hier gilt ein besonderes Toleranzgebot der Gesellschaft gegenüber Einrichtungen für Kinder, wie u.a. Kindertageseinrichtungen oder Kinderspielplätze.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei wegweisenden  Urteilen vom 18.03.2015 eine ganz erhebliche Änderung seiner Rechtsprechung zum Thema Renovierungsklauseln und zu den sog. Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen vorgenommen.

1.    Wohnungsrenovierung

Früher galt: Der Vermieter konnte per mietvertraglicher Vereinbarung die Renovierungspflicht für die Wohnung auf den Mieter umlegen, unabhängig davon, ob die Wohnung an den Mieter renoviert übergeben wurde.
Dieses gilt seit den o.g. Urteilen nicht mehr. Nunmehr kann die Renovierungspflicht nur dann dem Mieter, im Rahmen einer entsprechenden Klausel, auferlegt werden, wenn die Wohnung bei Übergabe an diesen renoviert war. Zur Begründung hierzu führte der BGH aus, dass eine derartige Klausel den Mieter dazu verpflichten würde, sämtliche Gebrauchsspuren, die durch den Vormieter entstanden sein können, zu beseitigen. Dies könnte zur Folge haben, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder sie sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie übernommen hat. Dies sei nach Ansicht des BGH unbillig.

2.    Quotenabgeltungsklausel

Früher galt, dass durch Formklausel vereinbart werden konnte, dass nach Ablauf typischer Zeiträume (z.B. 3 Jahre für Küche und Bad, 5 Jahre für weitere Räume) der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Waren diese Zeiträume noch nicht abgelaufen, zog der Mieter aber vorher aus, konnte er anteilig an den Kosten der Renovierung beteiligt werden. Häufig war in den Mietverträgen eine entsprechende prozentuale Staffelung vorgesehen.
Hier sieht der BGH nun eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, die danach nicht verlässlich ermitteln könnten, welche Kosten auf sie zukommen könnten, wenn sie frühzeitig aus der Wohnung ausziehen würden.
Auch diese Regelung ist also in Mietverträgen unwirksam. Der Mieter kommt in diesen Fällen davon, ohne sich an einer Renovierung beteiligen zu müssen.
Für beide Entscheidungen gilt, dass sich diese auf alte wie auf neue Mietverträge beziehen. Einen „Bestandsschutz“ für alte Mietverträge gibt es in diesem Zusammenhang nicht. Die Regelungen sind unwirksam.

Mit Urteil vom 04.03.2015 (Az. VIII ZR 166/14) hat der BGH entschieden, dass die Überprüfung des Eigenbedarfs durch Gerichte nur eingeschränkt erfolgen kann.
Gerichte müssen danach akzeptieren, dass der Vermieter selbst bestimmen kann, welchen Wohnbedarf er für sich oder diejenigen, für die der Eigenbedarf erklärt wird, als angemessen erachtet. Rechtsmissbräuchlich wäre dieses nur, wenn der Wohnbedarf weit überhöht wäre. Dieses kann dann im Rahmen einer Einzelfallprüfung durch das Gericht gewürdigt werden. Auch der Wunsch des Vermieters, z.B. eine Wohngemeinschaft zu bilden, müsse bei der Angemessenheit des Wohnbedarfs berücksichtigt werden, so der BGH.

Diese Entscheidung stärkt die Rechte des Vermieters im Bereich des Eigenbedarfs. Wir weisen jedoch darauf hin, dass der häufig vorhandene Glaube, eine Eigenbedarfskündigung kann als Lösung aller Probleme mit dem Mieter dienen, irrig ist.
Stellt das Gericht fest, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist oder der Eigenbedarfsgrund nicht mehr besteht, kann dieses erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen. Eine Eigenbedarfskündigung macht nur dann Sinn, wenn diese einen seriösen Hintergrund hat und tatsächlich der Eigenbedarf durch Nutzung der Wohnung auch wirklich ausgeübt wird.